O fundo imobiliário EXES11 anunciou a manutenção da distribuição de R$ 0,13 por cota referente ao mês de agosto, marcando o 20º pagamento mensal consecutivo com o mesmo valor. A divulgação foi feita em 18 de setembro e, segundo o fundo, esse montante representa um dividend yield mensal de 1,35% quando calculado sobre a cota patrimonial do período.
No acumulado dos últimos 12 meses, o EXES11 registrou rendimentos de 17,13%. A gestora também informa um dividend yield anualizado de 17,47% com base nas distribuições. Em paralelo, o relatório aponta um rendimento anualizado da carteira de crédito de 16,21%, o que equivale a uma remuneração de CDI + 1,38% ao ano — ou cerca de 111% do CDI líquido no período analisado.
Para preservar a regularidade dos pagamentos, o fundo encerrou o período com uma reserva de lucros de R$ 0,06 por cota. A partir de janeiro de 2025 o EXES11 vinha adoptando a política de distribuir R$ 0,13 por cota mensalmente.
Valorização desde o IPO
Desde o início das negociações na B3, em junho de 2022, o EXES11 acumula uma valorização de 60,8% até agosto de 2026. No mesmo intervalo, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários, avançou 34,6%, segundo os dados apresentados pela gestora.
Novas aquisições e destinação dos recursos
No mês de agosto, o fundo ampliou sua exposição em crédito imobiliário com a compra do CRI NP 38, emitido pela Construtora Joama, que oferece remuneração de CDI + 5% ao ano. Os recursos dessa operação serão aplicados na finalização das obras de um empreendimento em Niterói (RJ). O resultado líquido do EXES11 em agosto foi de R$ 1,8 milhão.
Em setembro, o fundo concluiu outra operação: o CRI Vivart – Moov América, com remuneração atrelada ao IPCA + 12,25% ao ano. Esse instrumento também financiará a conclusão de obras, neste caso de um projeto em Cuiabá (MT).
Pipeline e operações em negociação
A gestora informou que o pipeline do EXES11 soma cerca de R$ 425 milhões em ativos em estruturação. Entre eles há CRIs destinados ao financiamento de loteamentos e empreendimentos residenciais, além de cotas seniores de fundos imobiliários com exposição a shopping centers e galpões logísticos.
Algumas operações em estruturação apresentam remunerações de até IPCA + 12% ao ano, enquanto outras são atreladas ao CDI com spreads de até CDI + 5,50% ao ano. Estão em análise, por exemplo, uma cota sênior vinculada a shopping no valor de R$ 72 milhões e outra com exposição a galpão logístico de R$ 150 milhões.
Além disso, o fundo reporta R$ 361 milhões em operações em negociação avançada, que incluem CRIs para incorporações residenciais, financiamento de estoque, locação de imóvel misto e uma cota sênior de FII voltada a recebíveis imobiliários. Segundo o relatório, essas operações ainda passam por diligências jurídicas, de obras e de recebíveis antes de eventual incorporação à carteira.
Estratégia e perfil de risco
A estratégia do EXES11 continua concentrada em crédito imobiliário, com foco em estruturas que buscam combinar remuneração elevada e garantias vinculadas aos empreendimentos financiados. A gestora destaca que a maior parte da carteira conta com garantia real, o que é apresentado como fator relevante na avaliação do perfil de risco e retorno do fundo.
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