O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Investimentos, anunciou a aquisição indireta de um complexo de três galpões logísticos padrão AAA em Guarulhos (Grande São Paulo) pelo montante aproximado de R$ 1,435 bilhão. Dois dos empreendimentos já estão locados ao Mercado Livre; o terceiro segue em desenvolvimento e depende de aprovação de projeto e de um contrato built to suit.
O conjunto é formado pelas unidades K100, K200 e K300 e soma cerca de 237,4 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O K200 está concluído e em operação, o K100 encontra-se na fase final de desenvolvimento — com entrega da primeira etapa prevista para julho de 2026 e a segunda para outubro de 2026 — e o K300 ainda depende de aprovação técnica e assinatura de locação.
A transação será paga em parcelas: o primeiro desembolso foi programado para o final de julho de 2026, seguido por outras três parcelas semestrais condicionadas ao cumprimento de marcos do projeto. Enquanto as unidades em construção não gerarem receitas, a operação prevê uma renda mínima garantida sobre o capital investido.
Com a incorporação dos ativos, a área locável do TRXF11 cresce cerca de 19%, passando para aproximadamente 1,48 milhão de metros quadrados, e o peso do segmento logístico no portfólio sobe para perto de 37% da ABL do fundo. O fundo informou um yield on cost estimado em 14,51% nos primeiros 12 meses.
Fontes da operação indicam que a estrutura da compra é indireta, realizada por meio da aquisição de quotas de veículos que controlam os empreendimentos. A operação conta com participação do Banco XP de Atacado na cota sênior e do FII Matriz Log na cota subordinada, configurando uma combinação de financiamento e participação subordinada dos compradores durante as etapas de desenvolvimento.
O fundo destacou a localização como diferencial estratégico: os galpões ficam em área logística consolidada de Guarulhos, próxima ao Aeroporto Internacional de São Paulo e a importantes rodovias — facilitando operações de distribuição e logística de última milha. A escassez de terrenos de grande porte na região é apontada como fator que aumenta a atratividade dos ativos.
Antes dessa transação, a maior operação individual do TRXF11 havia sido, em julho de 2024, a compra vinculada ao Hospital Israelita Albert Einstein, avaliada em cerca de R$ 600 milhões. Segundo a gestão, a nova aquisição representa a maior operação da história do fundo e foi estruturada para permitir expansão com disciplina na alocação de capital.
O portfólio do fundo passa a ter 115 imóveis distribuídos por cerca de 60 cidades, abrangendo cerca de 3,3 milhões de metros quadrados. Após a incorporação, a estimativa de distribuição mensal até dezembro de 2026 permanece na faixa informada pelo fundo — entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.
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via INVESTING FUNDOS IMOBILIARIOS
