O XPLG11 figura entre os maiores fundos imobiliários de logística listados na bolsa brasileira, ao lado de nomes como HGLG11 e BTLG11. O fundo declara patrimônio líquido de R$ 5,4 bilhões e concentra seus investimentos em galpões industriais e empreendimentos logísticos distribuídos por diversos estados.
Segundo dados da plataforma Status Invest, o FII possui 347.304 cotistas e apresenta liquidez média diária de R$ 8,7 milhões. Em cotação de R$ 101,41, as cotas negociam abaixo do valor patrimonial por cota de R$ 105,03, resultando em um P/VP de 0,96 — indicador que mostra o preço de mercado ligeiramente inferior ao patrimônio registrado.
Considerando os rendimentos, o dividend yield acumulado em 12 meses é de 9,84%. O último provento informado foi de R$ 0,82 por cota. A gestão do fundo é ativa e voltada para propriedades destinadas a operações logísticas e industriais.
Composição do portfólio (relatório de setembro de 2026)
De acordo com o relatório gerencial de setembro de 2026, 97% dos ativos do XPLG11 estavam alocados em imóveis, 2% em cotas de outros fundos imobiliários e 1% em aplicações financeiras. A carteira incluía 31 condomínios logísticos, com aproximadamente 1,72 milhão de metros quadrados de área construída e 96 locatários.
Geograficamente, a distribuição da área construída é liderada por São Paulo, que responde por 62% do total. Em seguida vêm Minas Gerais (12,5%), Rio Grande do Sul (8,4%), Rio de Janeiro (7,8%), Pernambuco (5,7%) e Santa Catarina (3,5%).
Principais inquilinos e perfil de receita
O Mercado Livre é o maior locatário do portfólio, contribuindo com 22% da receita imobiliária. Outros locatários relevantes são a Leroy Merlin (8%) e a Renner (6%). Por setores de atividade, o varejo representa 57% das receitas de locação, enquanto operações logísticas respondem por 11%.
Quanto à natureza dos contratos, 57% da receita advém de contratos típicos (aluguel nas condições de mercado para imóveis já existentes) e 43% de contratos atípicos (frequentemente relacionados a imóveis sob medida ou com cláusulas específicas). A maior parte dos contratos (91%) tem reajuste atrelado ao IPCA, enquanto 9% são indexados ao IGP-M. O prazo médio ponderado dos contratos é de 4,9 anos.
Vacância e movimentações recentes
A vacância física do portfólio caiu de 4,1% em agosto para 3,8% em setembro de 2026. No período, duas novas locatárias assinaram contratos no empreendimento HGLG WL, totalizando 3.353 metros quadrados na parcela proporcional de participação do fundo.
Rendimentos e projeções
Os proventos pagos pelo XPLG11 permaneceram em R$ 0,82 por cota mensalmente entre outubro de 2025 e setembro de 2026. Para o restante de 2026, a administração estimou distribuções entre R$ 0,75 e R$ 0,85 por cota, observando-se que essas projeções não constituem garantia.
Riscos a considerar
O fundo está sujeito a riscos comuns a FIIs, entre eles a concentração de receita em poucos locatários — destaque para o Mercado Livre, que responde por mais de 20% da receita imobiliária — o que eleva a vulnerabilidade a uma eventual saída desse inquilino. A vacância também pode afetar a arrecadação de aluguéis.
Além disso, há risco de mercado, já que as cotas flutuam na bolsa, e risco relacionado a juros, que impacta tanto a atratividade dos dividendos quanto o custo de financiamento. A indexação majoritária dos contratos ao IPCA e, em menor grau, ao IGP-M, torna os resultados sensíveis ao comportamento desses índices. As projeções de rendimento e as condições futuras do portfólio dependem da evolução econômica e do mercado imobiliário.
Este texto tem caráter informativo sobre o XPLG11 e não deve ser interpretado como recomendação de investimento.
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