O fundo imobiliário ALZR11 — Alianza Trust Renda Imobiliária — abriu sua nona emissão de cotas com objetivo inicial de captar R$ 424,4 milhões por meio da oferta de 40 milhões de novas cotas, ao preço de R$ 10,61 por unidade. Incluída a taxa de distribuição primária de R$ 0,10 por cota, o preço de subscrição será de R$ 10,71.
Se houver demanda suficiente, o fundo poderá exercer um lote adicional de 10 milhões de cotas, equivalente a R$ 106,1 milhões (sem considerar a taxa de distribuição), elevando o montante total potencial para R$ 530,5 milhões antes de custos de distribuição. A captação mínima prevista na operação é de R$ 1,061 milhão, correspondente a 100 mil cotas, o que permite a conclusão da oferta mesmo que não seja colocada a quantidade inicialmente planejada, desde que cumpridas as demais condições estabelecidas nos documentos da operação.
A operação foi aprovada pelos cotistas em consulta formal encerrada em 17 de outubro de 2026 e formalizada pelo administrador em 21 de outubro de 2026. A distribuição das novas cotas será conduzida pela XP Investimentos na condição de coordenadora líder, sob o regime de melhores esforços de colocação, que não garante a subscrição integral dos papéis.
Desempenho e distribuição recentes
Em setembro de 2026 o ALZR11 registrou resultado caixa de R$ 13,499 milhões. A gestão manteve a distribuição de rendimentos em R$ 0,084 por cota, com pagamento previsto para 23 de outubro de 2026 aos investidores posicionados no fundo em 16 de outubro de 2026.
Do resultado caixa por cota de R$ 0,0821 registrado no mês, R$ 0,0793 foram classificados como resultado recorrente e R$ 0,0028 decorrem de efeitos extraordinários relacionados à venda dos imóveis Santillana e IPG. Após a distribuição de setembro, a reserva do fundo ficou em R$ 0,0266 por cota.
Contexto operacional e projeções
A receita imobiliária voltou ao patamar recorrente em setembro, após ter sofrido distorções nos meses anteriores: em julho houve o repasse duplicado de rendimentos do fundo Alianza Digital e em agosto o fundo recebeu multas e juros relativos a aluguéis pagos em atraso.
No mês de setembro foram aplicados reajustes contratuais de aluguel nos ativos Pueri Domus, DuPont e no restaurante Arturito, localizado no empreendimento Oscar Freire Office. As correções foram feitas com base no IPCA acumulado em 12 meses.
As despesas de setembro foram impactadas pontualmente por custos de auditorias, laudos anuais de avaliação dos imóveis e pela realização de uma assembleia geral extraordinária (AGE) convocada pelo fundo.
Guidance de rendimentos
Para o segundo semestre de 2026 a gestão revisou o guidance de rendimentos recorrentes para a faixa de R$ 0,082 a R$ 0,084 por cota ao mês, acima da projeção anterior. Esse guidance considera receitas de aluguéis e aplicações financeiras menos as despesas do fundo e não incorpora ganhos extraordinários decorrentes da venda de ativos. Caso resultados extraordinários adicionais sejam reconhecidos, os rendimentos distribuídos ao longo do semestre poderão superar a faixa estimada.
O que muda com a oferta
A emissão busca ampliar a capacidade financeira do ALZR11 para investimentos compatíveis com sua estratégia. Como a oferta será feita em melhores esforços, a colocação dependerá da demanda do mercado; investidores e cotistas devem avaliar o impacto dilutivo e as finalidades do aumento de capital antes de participar da subscrição.
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