O fundo imobiliário XPLG11 (XP Log) registrou em setembro queda significativa em dois indicadores operacionais: a vacância física caiu para 3,8% e a inadimplência passou a representar 2,6% da receita mensal de locação, segundo o relatório gerencial do fundo.
Queda da vacância e novas locações
A vacância física havia sido de 8,7% em março, o que representa uma redução de 4,9 pontos percentuais em setembro — uma queda relativa de cerca de 56,3% no período. A administração atribui a melhora, em parte, à celebração de novos contratos de aluguel.
Em setembro, o fundo assinou contratos com duas novas empresas para o empreendimento HGLG WL, totalizando 3.353 metros quadrados de área bruta locável (ABL) na participação do XPLG11. A redução já vinha sendo registrada em agosto, quando a vacância física terminou o mês em 4,1%: com as movimentações de setembro o indicador recuou mais 0,3 ponto percentual.
Contratos anunciados em agosto
- Locação da totalidade dos 62.457 m² do CD CL Imigrantes V, em São Bernardo do Campo (Grande São Paulo), com prazo contratual de 60 meses e vigência a partir de 1º de agosto de 2026.
- Contratação dos módulos B1, B2 e B3 do condomínio logístico em Seropédica (RJ), somando 13.118 m², também por 60 meses, com início em 15 de agosto de 2026.
No primeiro semestre o fundo havia sofrido devoluções: cerca de 10,7 mil m² no CD Piracicaba e 1,9 mil m² no Syslog RJ, situação que levou a vacância de março a 8,7%. A gestão afirma que segue buscando novos locatários, em parceria com agentes estratégicos, para preencher as áreas disponíveis.
Inadimplência recua, mas número de locatárias em atraso segue em seis
A inadimplência do XPLG11 caiu de 4,9% em agosto para 2,6% em setembro (redução de 2,3 pontos percentuais, aproximadamente 46,9% em termos relativos). Mesmo assim, o número de locatárias em atraso permaneceu em seis, conforme os relatórios dos dois meses.
Ao longo de 2026 a taxa de inadimplência oscilou: em abril era 8%, caiu para 5,9% em maio e atingiu 1% em junho, antes de subir para 4,8% em julho e 4,9% em agosto. Em maio, a Mobly, integrante do grupo Toky, respondeu por 3,1 pontos percentuais da inadimplência daquele mês; a gestão informou ter acompanhado o pedido de recuperação judicial do grupo e notificado a companhia sobre os débitos.
O relatório de setembro não discrimina a participação individual de cada locatária na inadimplência. A administração informou que mantém tratativas com as seis locatárias inadimplentes para regularização dos valores pendentes.
Distribuição de rendimentos e posição do fundo
O XPLG11 manteve a distribuição mensal em R$ 0,82 por cota. O pagamento relativo a setembro estava previsto para 15 de outubro, com direito aos investidores detentores de cotas em 30 de setembro.
Com cotação de fechamento de R$ 92,51 no último dia de setembro, o rendimento representa um dividend yield anualizado de 10,64% — cálculo apresentado pela gestão com base na anualização do pagamento mensal de R$ 0,82 e sem garantia de repetições futuras.
O documento também aponta que o NE Logistic FII, cujas cotas são integralmente detidas pelo XPLG11, tinha resultado acumulado em regime de caixa e ainda não distribuído equivalente a R$ 0,43 por cota do XPLG11 em setembro — saldo que, em agosto, era de R$ 0,65 por cota.
A administração informou que busca uniformizar a distribuição de rendimentos, considerando o fluxo de caixa semestral e a legislação aplicável.
Patrimônio e base de cotistas
Ao final de setembro, o XPLG11 apresentava patrimônio líquido de aproximadamente R$ 5,37 bilhões e 364.281 cotistas. O mês marcou redução da vacância em relação a março, recuo da inadimplência em comparação com agosto e manutenção do valor mensal declarado em rendimentos aos investidores.
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