O fundo imobiliário LVBI11 concluiu a venda de um imóvel logístico situado na Rua Portugal, nº 400, em Itapevi (SP), por R$ 103,7 milhões. A gestora projeta um ganho em regime de caixa de aproximadamente R$ 14,93 milhões, o que equivale a cerca de R$ 0,93 por cota.
Detalhes do imóvel e da negociação
O terreno do ativo possui 60.268 m² e a área total construída é de 35.779 m². O galpão integrava a carteira do LVBI11 desde dezembro de 2019 e tinha 34,9 mil m² de área bruta locável (ABL).
Os pagamentos foram estruturados da seguinte forma:
- Entrada já recebida: R$ 34,07 milhões (sinal);
- segunda parcela: R$ 34,07 milhões, com prazo de pagamento em até seis meses;
- parcela final: R$ 35,57 milhões, com vencimento em até 12 meses.
As parcelas a prazo serão atualizadas pelo IPCA. Do valor da última parcela, R$ 1,5 milhão foi transferido para uma conta vinculada destinada a cobrir eventuais pendências, intervenções necessárias no imóvel e retificação de área; caso sobre saldo ao término das medidas e prazos, os recursos remanescentes e seus rendimentos serão liberados ao fundo. As parcelas ainda não pagas contam com garantia por meio de alienação fiduciária do próprio imóvel.
Rentabilidade e comparação com avaliação
O preço final da transação ficou 16,8% acima do capital desembolsado pelo fundo na aquisição do ativo e 0,7% superior ao valor apontado no laudo de avaliação de março de 2026. A operação apresenta uma taxa interna de retorno (TIR) anualizada estimada em 10,3%.
Motivação estratégica e impacto no portfólio
Segundo a gestão, a venda faz parte da reciclagem do portfólio: o imóvel tinha menor porte e eficiência operacional em comparação com os demais ativos logísticos do fundo, além de ser o único classificado como classe B. Com a alienação, a composição da carteira logística passa a ser 100% de ativos classe A — antes da operação, 93% da ABL era classificada como A e 7% como B.
O empreendimento apresentava eficiência de armazenagem de 65%, pé-direito de 10 metros, capacidade de piso de 3 toneladas por m² e não dispunha de estrutura de cross docking — características consideradas abaixo dos parâmetros de qualidade estabelecidos pela gestão para o portfólio.
Após a assinatura da escritura definitiva, a compradora assumiu todos os direitos e obrigações relacionados ao imóvel, inclusive a posição de locadora nos contratos em vigor. A partir dessa data, os aluguéis e demais recebíveis vinculados ao ativo passaram a pertencer ao novo proprietário.
Contexto
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é o índice oficial de inflação usado para correção monetária no Brasil, o que implica que os valores a prazo da operação serão ajustados conforme a variação desse indicador. Em geral, ativos classificados como classe A apresentam padrões construtivos e de operação superiores aos de classe B, refletindo maior eficiência logística e potencial para locação em melhores condições de mercado.
Leia também: FIIP11 fecha contrato de 10 anos com Vivian Festas para loja em Nova Iguaçu
