21/09/2026 — O fundo imobiliário VISC11 está promovendo uma reestruturação da carteira que inclui a venda de nove shoppings e a criação de uma estrutura de cotas sênior e subordinada em parceria com a Tivio.
Segundo o gestor Rafael Teixeira, a operação deve resultar em cerca de R$ 340 milhões em caixa líquido e envolve aproximadamente R$ 570 milhões em ativos. Do conjunto negociado, o VISC11 sairá integralmente de sete empreendimentos e manterá participação em dois.
Como foi montada a transação
A estrutura da operação prevê uma cota sênior que responde por 80% do capital e uma cota subordinada com 20% — essa última ficará no balanço do VISC11 e tem valor aproximado de R$ 100 milhões. Na prática, a cota subordinada começa sem remuneração nos três primeiros anos; os pagamentos à posição subordinada têm prioridade apenas após o período inicial, enquanto a cota sênior recebe antes.
Na avaliação do gestor, a opção pela cota subordinada oferece proteção à estrutura e viabiliza que o comprador remunere a parcela sênior. “A gente vai ficar três anos sem rendimento na subordinada, começa a receber esse rendimento a partir do quarto ano”, explicou Teixeira.
Impactos financeiros e operacionais
- Caixa líquido estimado com a operação: R$ 340 milhões;
- Valor dos ativos envolvidos: cerca de R$ 570 milhões;
- Cota subordinada do VISC11: ~R$ 100 milhões (20% da estrutura);
- Dívida líquida atual sobre imóveis: aproximadamente 23% — com as operações com Tivio e Pátria, a expectativa é reduzir para cerca de 5%;
- Ganho de capital líquido estimado com a operação com a Tivio: cerca de R$ 40 milhões (≈ R$ 1,21 por cota).
Teixeira afirmou que o ganho de capital líquido de aproximadamente R$ 40 milhões deverá ser incorporado ao resultado acumulado do fundo — atualmente em R$ 1,15 por cota — e distribuído aos cotistas.
Além dos efeitos de caixa e ganho de capital, o gestor ressaltou que a venda visa também melhorar os indicadores operacionais do portfólio — como NOI por metro quadrado, venda por metro quadrado e ocupação — concentrando a carteira em ativos mais aderentes à estratégia.
Contexto e estratégia
A operação com a Tivio ocorre de forma simultânea a outra transação com o Pátria, que também contempla a alienação parcial de ativos do VISC11. Juntas, as operações devem dar conforto de liquidez ao fundo até cerca de 2029, segundo a gestão, considerando compromissos de aquisição e amortização.
Teixeira descreveu a movimentação como parte da política de gestão ativa do VISC11: adquirir ativos com potencial de valorização, impulsionar a performance por meio de melhorias operacionais e, quando houver oportunidade, vender com compressão de cap rate para capturar valor e reinvestir.
Como exemplos de ativos que tiveram ganho operacional após intervenção profissional, o gestor citou o Prudente — cujo NOI mais que dobrou em cinco anos após mudança na administração — além da Estação Curitiba e do Midway, que também registraram avanços após alterações na gestão.
O executivo destacou que a estrutura de venda foi desenhada em um cenário de juros elevados e menor acesso a novas captações, permitindo ao fundo levantar recursos sem depender exclusivamente de emissões de cotas, mas também criando exposição de longo prazo à performance dos ativos transferidos.
Riscos e perspectiva de retorno
Embora ofereça liquidez imediata e redução de alavancagem, a operação implica troca entre ganhos de curto prazo e risco de longo prazo: o VISC11 manterá a cota subordinada e sua recuperação dependerá da performance futura dos ativos e das condições de mercado. No cenário-base apresentado pelo gestor, se os ativos seguirem trajetória de crescimento similar à observada nos últimos anos e a Tivio conseguir uma venda futura em condições favoráveis, o retorno da cota subordinada pode ser relevante. Em cenários particularmente positivos, o excedente após a remuneração da cota sênior seria alocado à subordinada.
Em resumo, a operação busca conciliar geração de caixa imediata, desalavancagem do balanço e foco em um portfólio mais eficiente, trocando parte da liquidez por uma exposição de longo prazo potencialmente recompensadora.
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